Договор дарения доли квартиры: специфика оформления сделки

Договор дарения представляет собой сделку, результатом которой является переход права собственности на то или иное имущество. Но даже обычная купля-продажа, как известно, тоже обладает названным свойством: она опосредует переход собственности. Чем же отличается дарение?

Прежде всего, характерной чертой этого договора является его безвозмездность, т.е. имущество передается совершенно бесплатно. Кроме того, не допускается включение в условия договора каких-либо обязывающих одаряемого положений.

Например, порой при дарении в договоре прописывают, что квартира перейдет к одаряемому после смерти дарителя (т.е. лица, осуществляющего дарения). Это неверно, поскольку в таких случаях речь идет уже о других отношениях, которые можно урегулировать посредством завещания.

Для признания сделки дарения действительной необходимо соблюдение ряда условий, которые устанавливаются на уровне законодательства. Речь идет о некоторых ограничениях:

  • во-первых, не допускается производить дарение от имени малолетнего (т.е. ребенка до 14 лет) или же недееспособного;
  • во-вторых, существуют определенные запреты в отношении некоторых лиц. Так, не могут вступать в отношения по дарению государственные служащие.

Часто дарение в качестве объекта имеет квартиру или ее долю. При оформлении договора в таком случае важно:

  • четко указать какую долю в какой именно квартире дарят. Необходимы данные о площади доли квартиры, о ее расположении, а также сведения, включающие в себя полный адрес;
  • включить в договор сведения обо всех лицах, которые в квартире прописаны и вправе остаться там и после дарения.

Необходимые документы

Договор дарения доли квартиры должен быть обязательно зарегистрирован в управлении Федеральной службы регистрации по месту нахождения квартиры. В данный компетентный орган должны быть представлены следующие документы:
1) Подлинник договора дарения доли квартиры в количестве, соответствующем числу сторон, а также еще один экземпляр, который будет храниться в регистрирующем органе;

2) Заявление, которое заполняется сторонами, то есть дарителем и одаряемым или уполномоченными ими лицами. Данное заявление не составляется в произвольной форме: непосредственно при обращении в управление будет выдан бланк заявления;

3) Оригинал и копия документа, подтверждающего уплату государственной пошлины. Дело в том, что регистрация представляет собой административную процедуру, которую проводят государственные органы в интересах физических лиц и на основании их волеизъявления;

4) Оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность сторон (дарителя и одаряемого). В том случае, если в качестве стороны выступает представитель, то необходимо представить следующие документы:

  • свидетельство об усыновлении для усыновителей;
  • удостоверение опекуна или попечителя граждан, признанных в установленной законом порядке ограниченно дееспособными или недееспособными, а равно несовершеннолетних граждан;
  • доверенность, в которой должен быть указан и одаряемый, и предмет дарения. При отсутствии этих обязательных сведений лицо, действующее по доверенности, считается не имеющимся полномочий.

Нельзя забывать, что законодательством установлен запрет дарения законными представителями имущества малолетних и недееспособных граждан.

5) Оригинал и копия правоустанавливающего документа, то есть правового акта, который подтверждает право собственности дарителя в отношении доли квартиры. Таким документом, если даритель, к примеру, ранее приобрел права собственности в результате заключения договора купли-продажи, может выступать сам оригинал договора купли-продажи, а также свидетельство, выданное ему компетентными государственными органами;

6) Оригинал и копия выписки из домовой книги по адресу квартиру, доля в которой отчуждается по договору дарения;

7) Кадастровый паспорт и экспликация к паспорту жилого помещения (необходим как оригинал документа, так и его копия, заверенная органом, что выдал указанные документы);

8) Заверенное нотариально согласие супруга (супруги) в отношении договора дарения доли квартиры. Этот документ предоставляется в том случае, если жилое помещение, доля которого отчуждается по договору, находится в общей совместной собственности супругов.

Порядок оформления договора

Оформление договора, в соответствии с которым происходит дарение доли квартиры, предполагает:

  • сбор всех вышеуказанных документов;
  • соблюдение названных в самом начале условий (т.е. указание всех необходимых сведений);
  • наконец, непосредственно государственную регистрацию договора. Она осуществляется при четком выполнении первых двух пунктов.

Договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему


Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетнее лицо, то имеются определенные особенности. Прежде чем перейти к их рассмотрению, отметим то общее, что есть между договором дарения как родовым понятием и договор дарения несовершеннолетнему лица как разновидностью:

  • форма договора: обязательно должна быть соблюдена письменная форма;
  • условия: из текста должно быть ясно, доля в каком жилом помещении отчуждается и каков ее размер;
  • требование о государственной регистрации;
  • пакет документов, который подается в регистрирующий орган;
  • если по договору дарения передается доля в квартире, находящейся в общей совместной собственности нескольких лиц, то в обязательно порядке согласие всех лиц должно быть подтверждено нотариально.

Особенности:

  • подписывается договор не самим несовершеннолетним лицом, а его представителем;
  • в самом договоре должно быть особо указано, кто выступает в качестве представителя одаряемого несовершеннолетнего лица, то есть ФИО, паспортные данные, место проживания или регистрации;
  • иногда можно встретиться с утверждением, что договор дарения несовершеннолетнему должен быть удостоверен нотариально, но подобно заявление не соответствует действительности.

Нужно понимать, что тот факт, что расписывается в договоре законный представитель, не означает, что он и выступает в качестве стороны договора. Одаряемым так и остается лицо, не достигшее возраста 18 лет.

Причем представитель не может совершать с этим имуществом никакие действия, которые противоречили бы интересам ребенка, то есть не могут отчуждать долю квартиры, дарить ее, заключить договор залога в отношении этой доли и другие подобные действия.

Нужно ли платить налоги?

Разрешает данный вопрос такой нормативно-правовой акт, как Налоговый кодекс Российской Федерации. Если говорить конкретнее, то при разрешении указанного вопроса нужно руководствоваться пунктом 181 статьи 217.

Общее правило таково: налоговая льгота (то есть освобождение от уплаты налогов) предусмотрено для доходов в натуральной и денежной форме, которые получаются физическими лицами в результате дарения, за исключением дарения:

  • недвижимого имущества;
  • акций, долей, паев в юридических лицах;
  • транспортных средств.

Таким образом, получается, что поскольку в рассматриваемом случае предметом договора является доля квартиры, то есть часть недвижимого имущества, что уплачивать налоги будет необходимо. Размер налога составляет 13%. Но как определяется сумма, с которой будет рассчитан налог?

В налоговый орган предоставляется или справка из БТИ, или заключение организации-оценщика о рыночной стоимости доли квартиры. Какую справку предоставлять, выбирает сам лицо. Конечно, разумно выбрать ту, где сумма будет меньше, поскольку именно она является налоговой базой.

Вместе с тем, утверждение о необходимости уплаты налогов при дарении недвижимого имущества справедливо наполовину, потому что законодатель и в данном случае предусмотрел исключения. Так, если даритель и одаряемый – это члены семьи или (и) близкие родственники, то согласно абзацу 2 пункта 181 статьи 217 Налогового кодекса, платить налог не нужно.

В силу сказанного крайне важен вопрос: а кто относится к членам семьи, близким родственникам и какой правовой акт устанавливает круг этих лиц? Таким актом является Семейный кодекс Российской Федерации. К близким родственникам он относит:

  • супругов;
  • родителей и детей (сюда относятся также усыновители и усыновленные);
  • дедушек, бабушек и внуков;
  • братьев и сестер (полнородных и неполнородных), то есть имеющих общего отца или мать.

Подарок в виде недвижимости — очень распространенное явление, особенно среди близких родственников. Можно передать в дар дом, квартиру или ее часть. Процедура оформления договора дарения доли квартиры практически не отличается от дарственной на квартиру родственнику или постороннему человеку. В любом случае договор нужно составить в письменном виде, а затем зарегистрировать. Устной договоренности будет недостаточно.

Порядок действий

Безвозмездность процесса дарения закреплена законодательством РФ, то есть владелец имущества не может требовать от получателя дара что-либо взамен. Но соглашение о дарении подразумевает, что обе стороны договора имеют определенные права и обязательства, а сам договор должен включать набор обязательных пунктов.

Права и обязанности сторон

В первую очередь право каждого дарителя и одаряемого — согласиться или отказаться от передачи дара. Принуждение дарителя к оформлению дарственной является уголовно наказуемым преступлением. Одаряемый же должен согласиться на получения подарка. Иногда затруднительно представить себе человека, который откажется от получения недвижимости или его части в дар, но нужно помнить, что владение имуществом предполагает и несение расходов по его содержанию.

Если между одаряемым и дарителем достигнуто первоначальное соглашение, то далее следует оформление дарения доли квартиры. Близкому родственнику или постороннему человеку передается имущество — неважно, текст договора не изменится.

В стандартной форме договора дарения квартиры между родственниками, образец которой можно легко найти в интернете, предусмотрены следующие права и обязанности дарителя:

  • даритель после заключения и регистрации сделки при определенных обстоятельствах может отменить договор дарения;
  • владелец имущества может требовать от одаряемого исполнения им предусмотренных в договоре обязательств, но не может требовать оказания встречных услуг или денежное вознаграждение;
  • в случае, если одаряемый в процессе оформления документов передумал и отказался от подарка, даритель может потребовать от него возмещения всех связанных со сделкой расходов: оплаченной госпошлины, вознаграждение нотариуса и так далее.

При этом в обязанность дарителя входит передача подаренного имущества одаряемому и уведомление его обо всех недостатках и минусах владения, а также о владельцах других долей квартиры.

К правам одаряемого относятся:

  • возможность отказаться от сделки на любом ее этапе (но при этом нельзя забывать о возмещении расходов дарителя);
  • право требовать от дарителя передать подаренную недвижимость, если даритель изменил свое решение и решил продолжать пользоваться имуществом;
  • право требовать возместить нанесенный дарителем вред и ущерб, например, если даритель перед передачей имущества умышленно испортил его.

Одаряемый в момент подписания договора обязуется:

  • нести бремя владения подарком — оплачивать коммунальные расходы, содержать недвижимость в надлежащем, пригодном для использования (проживания) состоянии;
  • вернуть подарок при наступлении определенных обстоятельств, предусмотренных законом;
  • при возврате дара передать его дарителю в первоначальном состоянии.

Обязательные параметры договора

Общие обязательные параметры договоров дарения определены законом. Во избежание недоразумений и ошибок рекомендуется использовать готовые типовые бланки. Их может предоставить юрист или нотариус.

Письменное соглашение, которое необходимо, чтобы оформить дарение доли в квартире родственнику или другому человеку, включает в себя следующие сведения:

  • Дата и место заключения соглашения;
  • Даритель и одаряемый должны указать полные Ф. И. О., свой адрес, данные паспорта и степень родства;
  • Точное описание дара: характеристики имущества, размер передаваемой в дар доли, адрес месторасположения, этаж квартиры и этажность дома, кадастровую или рыночную стоимость;
  • Срок передачи имущества новому владельцу. Если срок не указан, право владения переходит в момент подписания договора.

Некоторые участники безвозмездных сделок включают в соглашение дополнительные условия. Например, даритель может написать, что сохраняет за собой право на проживание в подаренной квартире или остается прописанным в ней.

Документы для оформления сделки

Дарственная составляется в нескольких экземплярах. Во-первых, по одному экземпляру получают даритель и одаряемый. Если получателей дара несколько, договор дарения изготавливается для каждого из них. Во-вторых, нужно подготовить еще один оригинал дарственной для Росреестра или МФЦ, где будет проходить регистрация сделки.

В таком же количестве нужно сделать акты приема-передачи недвижимости. Это документ, в котором описывается состояние подарка, а даритель и одаряемый своими подписями обозначают, что физическое вручение дара произведено.

Для государственной регистрации сделки также потребуются:

  • документы из БТИ: кадастровый паспорт помещения, справка об инвентаризационной стоимости;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
  • выписка из домовой книги или справка с информацией обо всех проживающих и прописанных в квартире;
  • если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные граждане — разрешение от законных представителей или органов опеки;
  • если даритель состоит в браке — заверенное нотариусом согласие на сделку от второго супруга;
  • если квартира находится в совместной собственности, а не в долевой — соглашение о выделение долей каждому из владельцев квартиры;
  • заявление на регистрацию сделки от дарителя и одаряемого;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Некоторые из документов, например, выписка из ЕГРП, имеют свой срок действия, поэтому затягивать процедуру сбора документов и подачи заявления в МФЦ не стоит.

Регистрация прав собственности

Уже несколько лет работу по переоформлению прав на недвижимое имущество осуществляет МФЦ. Все оригиналы дарственной и собранный пакет документов даритель и одаряемый должны подать в отделение МФЦ лично.

Вместо дарителя может присутствовать третье лицо, выступающее от его имени. У представителя должна быть доверенность, выписанная дарителем. Одаряемый не может перепоручить поручить кому-либо заботы по регистрации договора.

Внесение записи в ЕГРП о новом владельце может занимать до 10 дней. Точный срок подскажет специалист центра регистрации. Дату и время получения зарегистрированных документов указывают в расписке, которую выдают вместо всех экземпляров дарственной и пакета документов.

Факт переоформления прав владения имуществом считается совершенным, когда даритель и одариваемый получат выписку с данными нового владельца и зарегистрированные договоры дарения.

Особенности дарственных на долю недвижимости

Подарить часть квартиры, в которой есть еще несколько владельцев, несколько сложнее, чем всю квартиру. Придется приложить некоторые усилия, чтобы правильно оформить все документы. Ситуации могут быть разными в зависимости от количества владельцев и формы собственности.

Приватизированная квартира в совместной собственности

Участники договоров социального найма до 1 марта 2019 года имели право приватизировать квартиру, в которой проживали. Как правило, в результате приватизации недвижимость оформлялась в совместную собственность. Если один из собственников квартиры решил подарить долю в приватизированной квартире родственнику или третьему лицу, ему необходимо будет заключить с остальными владельцами соглашение о выделении долей.

Согласно закону, один из владельцев такого имущества может претендовать на выделение ему большей доли, если он сможет доказать, что потратил больше средств и усилий на улучшение жилища: покупал стройматериалы, проводил ремонтные работы самостоятельно или нанимал за свой счет специалистов. При этом если он состоит в браке, будет считаться, что улучшения произведены за счет семейного бюджета, а не его личных средств.

Если таких доказательств ни один из владельцев предоставить не сможет, недвижимость будет разделена на равные доли.

После заключения соглашения о разделе долей каждый владелец волен распоряжаться своей долей: может продать, подарить или обменять ее.

Получатель дара сможет пользоваться не только конкретной долей квартиры, но и кухней, ванной комнатой и туалетом, кладовой, то есть всеми местами общего пользования наравне с остальными собственниками.

Недвижимость, приобретенная в браке

При заключении договора купли-продажи супруги могут оформить недвижимость в совместную или долевую собственность.

Если форма владения — совместная, то владельцам для передачи части имущества в дар также потребуется составлять соглашение о разделе долей. При этом неважно, кому будет вручаться дар: при совместной собственности супругов подарить свою часть не может даже муж жене.

Разделения долей недостаточно. Оформить дарственную на свою долю имущества, приобретенного в браке, даритель может только с согласия супруга, составленного в письменной форме и заверенного нотариусом.

Таким образом, к общему пакету документов добавляется соглашение о выделении долей и разрешение от мужа или жены.

Одним из собственников является несовершеннолетний

Законодательство РФ предусматривает различные инструменты для защиты интересов детей. В частности, при оформлении договора дарения части квартиры, владельцем которого является несовершеннолетний, потребуется получить разрешение органов опеки.

Аналогичное разрешение нужно получать и в том случае, если несовершеннолетний прописан в этой квартире.

Дарение части от своей доли

Собственник жилья может сохранить свое право на квартиру даже после заключения договора дарения. Для этого ему потребуется указать в дарственной, что в дар передается не вся доля, а лишь ее часть. В этом случае:

  • соотношение долей между другими собственниками не поменяется;
  • даритель сохранит право владения, а значит и пользования и проживания в квартире;
  • у недвижимости появится еще один владелец с такими же правами, как и у всех остальных собственников.

К такому способу часто прибегают пожилые люди, которые, с одной стороны, хотят решить вопрос с разделом наследства и при наличии большого количества потенциальных наследников, а с другой — не желают оказаться на улице в результате сделки дарения.

В целом процедура дарения доли квартиры практически ничем не отличается от дарения целого объекта. Единственное условие: недвижимость должна быть разделена между собственниками на доли, и этому должно быть документальное подтверждение.