Как можно распорядиться квартирой, если оформить дарственную

Жилье покупается, продается, переходит по наследству, дарится. В судебном порядке оно отбирается и передается другому владельцу. Именно из-за жилья Уголовный и Гражданский кодекс скрупулезно регламентируют взаимоотношения граждан относительно прав владения недвижимостью.

Право распоряжаться квартирой, при существовании на нее дарственной, является немаловажным фактором во взаимоотношениях между людьми, вне зависимости от того, являются они родственниками друг к другу или нет.

Суть документа

Самой распространенной формой владения квадратными метрами для проживания является квартира. Согласно законодательству, недвижимость как ценностный предмет обязательно должна иметь своего собственника, будь то физическое, юридическое лицо или государство. В качестве последних двух собственников могут выступать компании, предприятия, кооперативы, органы государственной власти или банки.

Дарение и продажа жилой недвижимости являются самыми распространенными видами сделки между близкими и дальними родственниками, а также между неродственными гражданами. А потому вопрос, как можно распорядиться квартирой, если есть дарственная, довольно распространенный.

Под дарственным документом понимается соответствующий договор, по которому собственнику предоставляется государством право передать (без оплаты) на свое усмотрение и по своему желанию, юридически принадлежащую ему недвижимость иному лицу без учета родственных связей между ними.

В некоторых случаях сменить владельца по дарственной не всегда возможно. Для этого необходимо знать дополнительные условия. И первая из них — сроки. Дарственная может наступать мгновенно, после регистрации договора или по факту наступления оговоренных условий. Существует и еще ряд факторов:

  • наступление у получателя дарственной квартиры совершеннолетия;
  • наличие у несовершеннолетнего опекунов или его законных представителей;
  • совершение определенных жизненных или имущественных условий;
  • наличие юридических прав иных собственников на эту же квартиру.

Собственником может выступать и банк, оформивший и выдавший ипотеку своему клиенту. Таким образом, вопрос о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке, требует знания некоторых нюансов.

Законодательство по дарению жилья

О том как поменять собственника квартиры, досконально расписано в ряде нормативных актов государства. Среди них основополагающими являются:

  • Федеральный Закон Российской Федерации № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Федеральный Закон Российской Федерации № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • Гражданский Кодекс Р. Ф. .

В этих нормативных актах установлены правила действий, как поменять собственника квартиры, в том числе и если присутствует дарственная. Здесь вариантов всего два:

  1. Если квартира не имеет обременения, то есть по ней нет долгов, она не в ипотеке, не в закладе, не арестована и тому подобное, собственнику предоставляется все полнота действий по ней. Исключения составляют: приписанные несовершеннолетние и инвалиды; у квартиры зарегистрировано несколько собственников в различных долях права на часть жилплощади.
  2. Если имеется обременение в виде ипотеки, то ее плательщику требуется согласование у той структуры, кто такую ипотеку выдал — у юридического собственника квартиры на период действия ипотеки. В большинстве случаев это банк.

Если квартира в ипотеке можно ли оформить дарственную, зависит от согласования с банком, который предоставил денежные средства для приобретения недвижимости. Если такое согласие имеется, потребуется регистрация изменений в Госреестре или в региональном Многофункциональном центре.

Нарушение указанных процессуальных норм влечет подачу банком искового заявления на то лицо, которое у него взяло квартиру под ипотечные обязательства. Как правило, результатом судебного решения становится аннулирование ипотечной сделки и предоставление банку права распоряжаться квартирой по своему усмотрению. А плательщик лишается права распоряжаться уже не принадлежащей ему недвижимостью (квартирой) и выселяется.

Действия плательщика ипотеки, установленные законодательством

Если у владельца недвижимости отсутствуют необходимые денежные средства на разовый взнос по всей стоимости квартиры, ипотека банком на недвижимость (квартиру) выдается с рассрочкой уплаты на продолжительный срок. Чаще всего это двадцать-тридцать лет. За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства. И может возникнуть необходимость, например, продать, подарить или завещать квадратные метры, выделенные банком по ипотеке.

Для реализации этих потребностей необходимо совершить следующие действия:

  • согласовать с лицом, на кого планируется оформить дарственную, основные нюансы такой сделки;
  • прибыть в банк со всеми документами, по которым выдан ипотечный кредит;
  • подать заявление установленного образца на согласование дарственной сделки;
  • привести в банк то лицо, на которое планируется оформить дарственную, и представить на рассмотрение его финансовые возможности;
  • дождаться решения банка;
  • с обновленным пакетом документов, в который следует добавить положительное решение банка, подать заявление в Госреестр (МФЦ) на оформление договора на дарение;
  • получить зарегистрированный дарственный договор и предоставить его копию в банк для внесения соответствующих изменений в его данные по ипотеке.

С этого момента банк считается уведомленным о факте дарения и при наступлении соответствующих договорных условий, может истребовать ипотечную оплату от нового плательщика по жилью. При этом до полного погашения задолженности по оплате ипотеки полноправным владельцем квартиры продолжает оставаться банк.

Нотариально заверять дарственную сделку необязательно, так как до окончания срока действия ипотеки жилье продолжает оставаться в собственности банка. Но оформившее ипотеку лицо получает право ею пользоваться по своему усмотрению, в том числе оформить в третий раз дарственную, завещание, куплю-продажу. Во всех этих случаях ответственность по выполнению ипотечных условий переходит на то лицо, чья польза конечная от таких изменений.

Тому, кто оформляет дарственную, завещание, куплю-продажу на ипотечную квартиру, следует уведомлять об этом соответствующий банк.

Действия банка, оформившего ипотеку

Банки без энтузиазма воспринимают какие-либо изменения в списках плательщиков по ипотечному кредитованию. Причина кроется в появлении возможных скрытых для них проблем. Поэтому в первоначальном договоре на ипотеку ссылки на возможное дарение не упоминаются, отчего плательщик своего будущего жилья должен тщательно вчитываться в банковский договор.

У каждого банка есть свои особенности в тексте договорных условий, где может присутствовать указание о невозможности передаривать ипотечную недвижимость. Существенная польза заемщику банковских средств от внесения в текст договора новых условий может быть только тогда, когда банк на это согласится.

Но если изменения в договоре все же происходят, то очередной претендент на квартиру подвергается тщательной проверке по его платежеспособности. Если доверия к нему не возникло, банк разрешения на дарственную не согласует.

В отсутствие такого банковского решения, все ранее оформленные нотариальные или иные решения считаются недействительными.

Кроме того, по окончании установленного законодательством срока (его следует уточнять в Госреестре или в МФЦ), оформленный где-либо договор на дарение согласованной в банке ипотечной квартиры, так же теряет силу.

Долевая собственность

В ряде случаев выкупаемая ипотечная квартира должна переходить в собственность сразу нескольким владельцам-плательщикам ипотеки в тех или иных долях. В этом случае передача доли квартиры родственнику (возможные варианты) предусматривает:

  1. Оформление сделки у нотариуса.
  2. Без привлечения нотариуса, простым заявлением в банк.

Оформление у нотариуса необязательное. Однако для устранения последующих судебных разбирательств на предмет оспаривания подаренной доли собственности такую сделку целесообразно оформить юридически, а после согласовать в банке перед регистрацией в местном Госреестре или МФЦ. То есть нотариальное подтверждение зафиксирует согласие заинтересованных сторон.

Финансовая сторона дарственной

Как и любые государственные услуги, разрешенная ипотека в пользу третьего лица требует оплаты госуслуг. Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода.

Платные услуги:

  • услуга выдачи согласования в банке, в большинстве случаев, должна быть бесплатной;
  • платные нотариальные услуги оформления дарственной;
  • платная государственная пошлина Госреестра (МФЦ);
  • дарственная на ближайшего родственника (мать, отец, сын, дочь, брат, сестра) бесплатная, для остальных — платная 13% от величины ипотеки.

Если требуется оформить дарственную в период действия ипотеки на неблизкого родственника, то это, как видно, оказывается слишком дорого. Лучше подождать до полного выкупа квартиры у банка, после чего полноправный собственник волен с ней делать, что захочет.

С 2019 года завещание по недвижимости, в том числе и по ипотеке, оформляется у нотариуса.

Распоряжение недвижимым имуществом может происходить по-разному.

Иногда молодежь не в состоянии приобрести квартиру даже в ипотеку.

Именно поэтому так остро стоит вопрос о завещании или дарении от старшего поколения.

Квартиру можно продать, обменять, завещать или подарить.

Каждая из указанных сделок имеет свои особенности и правовые последствия.

Что такое дарственная на квартиру?

Итак, что значит дарственная на квартиру? Дарственная — это соглашение сторон, оформленное договором в письменной форме, в котором указывается, что собственник (он же даритель), выступающий одной стороной передает или обязуется передать безвозмездно одаряемому (второй стороне) в собственность имущество, в данном случае квартиру.

При оформлении данного вида договоров сторонам следует учитывать стандартные требования гражданского законодательства к сделкам любого рода, а также положения главы 32 ГК РФ.

Дарение квартиры, как и любого другого недвижимого, оформляется в письменном виде. В качестве существенного условия дарения квартиры закон указывает только предмет сделки.

Такое положение содержится в законе о дарении квартиры, а именно, в статье 572 ГК РФ: в соглашении должно быть чётко указано, какое конкретно имущество передаётся.

В документе следует указать точный адрес квартиры, количество комнат. Можно также вписать кадастровый номер, если он известен сторонам.

Стороны не обязаны обращаться к нотариусу за удостоверением договора. Однако необходимо оформить переход права в Росреестре. В статье части 3 статьи 574 ГК РФ формы договора дарения прямо указано, что сделки такого рода должны пройти государственную регистрацию.

Но закон № 302-ФЗ от 30.12.2012 г., которым были внесены изменения во многие статьи ГК РФ, указывает, что данное условие относится только к тем сделкам, которые были заключены до 01.03.2013 г.

Дарение иногда бывает единственным способом распорядиться имуществом. Например, если гражданин владеет комнатой в коммунальной квартире, но не желает её продавать соседям.

В соответствии со

статьёй 250 ГК РФ

другие собственники долей квартиры имеют преимущество при прочих равных условиях, например, если ценовые предложения одинаковы. В таком случае остаётся только дарение.

При дарении доли недвижимости не требуется согласия других собственников.

Скачать форму дарения квартиры.

Кто такие даритель и одариваемый?

Дарителем выступает действительный собственник жилого помещения. Он по своей воле берёт на себя обязанность передать квартиру другому лицу, не получая ничего взамен.

Существует ограничение на распоряжение квартирой, которая была куплена в период брака. Если один из супругов, даже когда он зарегистрирован в качестве единственного собственника, хочет подарить такое имущество, то он должен получить предварительное согласие другого супруга.

Такой документ следует удостоверить нотариально.

Одаряемый – гражданин (или организация), кто претендует по договору и имеет право принять квартиру в качестве дара.

Как можно распорядится квартирой, если есть дарственная на жилье?

Итак, кто имеет право на квартиру по дарственной? Одаряемому переходит право собственности на квартиру в полном объёме. Это означает, что именно это лицо имеет право распоряжаться недвижимым имуществом в соответствии со своими потребностями. Оно может продать квартиру, жить в ней, сдать в аренду или даже передарить.

Дарение – односторонняя сделка. Никаких встречных обязанностей у одаряемого быть не может.

Что дает дарственная на квартиру? Многие люди ошибочно полагают, что после исполнения данного вида договоров за ними остаются какие-то права на подаренную квартиру. Это не так. Закон предусматривает, что одаряемый получает всю совокупность правомочий в отношении дара. Он владеет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по своему усмотрению.

Если собственник желает получить деньги за свою собственность, то ему следует заключить договор купли-продажи.

Дарение квартиры с правом проживания невозможно. Договор с подобным условием будет признан недействительным с момента заключения.

Вместе с недвижимостью переходят и все её обременения. Например, если третье лицо имеет право пожизненного проживания в жилом помещении, то оно будет его иметь и в случае передачи собственности по дарственной.

Если жильё находится в ипотеке, то распоряжение им возможно только после получения согласия банка. Дарственная, оформленная без получения одобрения залогодержателя, будет недействительна, так как действительный собственник ограничен в правах договором ипотеки.

Получение подарков, в том числе квартиры, рассматривается налоговым законодательством как доход гражданина. С него следует уплатить налог по ставке 13% в соответствии с положениями главы 23 НК РФ.

В качестве налоговой базы рассматривается кадастровая стоимость имущества.

Абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает одаряемых от обязанности пополнить бюджет в случае, если они получили квартиру от близкого родственника (родителей, детей, бабушки или деда и пр.).

Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то владелец может использовать дарение как прикрытие договора купли-продажи. При этом у него не возникнет налоговых обязательств.

Как узнать, составлен ли такой договор на собственность?

Как узнать, есть ли дарственная на квартиру? Как было указано, регистрации данная сделка не подлежит. Поэтому узнать, что существует договор дарения можно, только от одной из сторон сделки. Они могут хранить эту информацию в тайне, если захотят.

Часто наследники неожиданно узнают о том, что квартира их умершего родственника была подарена и не входит в перечень наследуемого имущества. Они пытаются оспорить положения договору, по которому перешло право собственности.

К сожалению, оспаривание дарения после смерти бывшего собственника крайне затруднительно. Обычно заинтересованные лица приводят следующие доводы:

  1. Мнимость или притворность сделки.

    Например, стороны заключили договор, чтобы скрыть продажу недвижимости и не уплачивать налог.

  2. Недееспособность лица.

    Если даритель был в возрасте или имел психические заболевания, то родственники стараются доказать его неспособность понимать последствия своих действий постфактум.

  3. Наличие давления.

    Например, угрозы в адрес дарителя или членов его семьи.

  4. Заблуждение в природе договора.

    Например, расчет дарителя.

Несмотря на обилие оснований для оспаривания сделки, суд удовлетворяет такие иски крайне редко.

Договор оформить очень просто, для признания его исполненным, достаточно подписать акт приёма-передачи. Никаких проблем с этим не возникает.

Каждый человек с самого детства знает о такой категории вещей как подарки. И заблуждение по поводу последствий дарения вряд ли возможно.

Кому можно подарить и возможно ли дарение квартиры не родственнику?

На кого можно оформить дарственную на квартиру? Закон не указывает кому можно подарить квартиру, поэтому владелец не ограничен в правомочиях по распоряжению своей собственностью. Квартира может быть подарена одному из родственников, другу, организации и так далее.

Супруг может подарить квартиру другому супругу. Такая сделка будет иметь значение, если в будущем речь зайдёт о разводе. Подаренное имущество не входит в категорию общей собственности.

Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетний, то до момента обретения им полной дееспособности распоряжаться имуществом будут его родители или законные опекуны.

Действовать они могут исключительно в интересах ребёнка. Если родители будут продавать квартиру, то орган опеки и попечительства может оспорить совершение такой сделки.

Когда вступает в силу?

Когда вступает в силу дарственная на квартиру? Законом не установлен срок действия дарственной на квартиру. После его заключения он будет действовать до того момента, пока не будут исполнено обязательство дарителя. Собственнику может потребоваться время для переезда, перевозки вещей, подготовки жилого помещения к передаче.

Договор считается исполненным в случае, если стороны подписали акт приёма-передачи.

Сложным вопросом является государственная регистрация прав нового собственника. Закон не обязывает ни одну из сторон сообщать в Росреестр о заключении сделки дарения.

Однако может возникнуть ситуация, когда квартира уже перешла к новому собственнику по акту приёма-передачи, а предыдущий пытается продать жильё третьему лицу, так как в Росреестре он числится полноправным владельцем.

Дарение может быть отменено в следующих случаях (статья 578 ГК РФ):

  1. Одаряемый покушался на жизнь или здоровье бывшего собственника или его близких родственников.
  2. Новый собственник недостойно обращается с имуществом: не заботится о нём, использует не по назначению. Возникает риск его безвозвратной утраты. При этом собственность имеет большое нематериальное значение для дарителя.

    В случае с квартирой безвозвратная утрата, под которой обычно понимает уничтожение, маловероятна. Однако поведение нового собственника может создавать угрозу для всего дома, например, в случае проведения незаконных перепланировок со сносом несущих стен. В таком случае безвозвратная утрата станет реальной.

  3. Если в соглашении прямо указано, что даритель имеет право потребовать возврата ему квартиры, если он переживёт нового собственника.
  4. Договор содержал обещание передать недвижимость в будущем, но к моменту перехода права материальное положение дарителя сильно ухудшилось. И теперь исполнение требований соглашения поставит его в крайне невыгодное положение.

Если одаряемый уклоняется от принятия имущества, не подписывает акт, то договор может быть расторгнут.

Обещание подарить жилое помещение после смерти собственника будет недействительным. Такой переход права собственности следует оформить при помощи завещания (часть 3 статьи 572 ГК РФ).

Дарение жилого помещения после смерти возможно, если договор был подписан при жизни дарителя с отсрочкой исполнения. Например, собственник обещал передать жилое помещение через пять лет после оформления сделки. В таком случае одаряемый вправе требовать передачи недвижимости от наследников собственника.

Где хранится документ?

Где хранится дарственная на квартиру? Договор дарения подписывается в трёх экземплярах.

Один подлинник остаётся у бывшего собственника жилого помещения, два других необходимы приобретателю жилья.

Если стороны сделки решили подстраховаться и привлекли к оформлению договора нотариуса, то копия документа будет храниться также у этого должностного лица.

Что делать дальше после оформления дарственной на квартиру? После оформления регистрации в Росреестре сам договор можно не хранить, так как необходимая информация будет занесена в электронную базу данных, а один из оригиналов будет находиться в архивах ведомства.

Гражданское законодательство даёт гражданам право заключать различные виды договоров. И каждый из них служит для оформления строго определённого типа отношений. Не стоит подменять дарственной возмездную сделку, например, продажу жилого помещения.

Как можно распорядиться квартирой, если есть дарственная?

Получив из Росрегистрации или МФЦ свой экземпляр дарственной и ключи от подаренной недвижимости, новый владелец получает и все права на владение, пользование и распоряжение имуществом (ст.209 ГК).

Это значит, что он может единолично или с семьей проживать в дарственной квартире, сдавать ее в аренду, при желании менять на другую жилплощадь, продавать третьим лицам,

дарить родственникам

или близким, завещать.

Сложности могут возникнуть, если:

  • жилплощадь подарена несовершеннолетнему лицу, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину;
  • если одна коммерческая организация намерена передать по дарственной жилые квадратные метры компании-партнеру;
  • если жилье находится в залоге у банка, то есть вы взяли кредит под залог подаренной квартиры.

Все сделки, в которых в качестве собственников выступают ограниченные в правах граждане, требуют обязательного участия органов опеки и попечительства. Отчуждение такой квартиры возможно лишь при одновременном приобретении на имя ребенка или недееспособного лица нового жилья той же (или большей) стоимости и такой же (или большей) площади. Но решающее слово остается за органами опеки.

Получив недвижимость в дар, иногда ее закладывают в банк, чтобы получить кредит. В этом случае без согласия кредитного учреждения вы не сможете распорядиться принадлежащими вам метрами. Да и тот факт, что квартира будет находиться под обременением, делает ее крайне непривлекательной для потенциального покупателя. Поэтому самым разумным будет сначала выплатить кредит, а потом отчуждать.

Что можно сделать? Сдача в аренду, завещание, продажа и дарение

Во всех остальных ситуациях вы вольны поступать с недвижимостью так, как вам заблагорассудится. Если не планируете жить в подаренной квартире, самым простым способом распорядиться ею на первых порах будет сдача жилья в аренду. Подыскав порядочных платежеспособных арендаторов и грамотно составив договор, вы сможете в полной мере реализовать свои права и при этом заработать.

Составление завещания в пользу близких людей также возможно в любой период вашего вступления в права владения подаренной недвижимостью (что лучше — дарственная или завещание?).

А вот торопиться с продажей или дарением не стоит. Целесообразно делать это не ранее трех лет с момента получения дара. В противном случае вам не избежать уплаты налога на прибыль в размере 13 % от стоимости жилья.

Не забудьте, что получив недвижимость в дар, вы обязаны подать сведения о нем в налоговую инспекцию. Если вы с дарителем являетесь членами семьи (

супругами

, детьми, родителями, братьями, сестрами) или

близкими родственниками

(дедушками, бабушками, внуками и внучками), вы освобождаетесь от

налога

(п. 18.1.

ст. 217 НК

).

Но за несвоевременную подачу декларации на вас будет наложен штраф. При посещении налоговой вам нужно предъявить договор дарения и документы, подтверждающие родство с дарителем.

Скачать договор дарения квартиры: бланк, образец заполнения.

Намного серьезней наказание за непредоставление декларации дальними родственниками или посторонними одаряемыми. Им придется выложить в пользу государства штраф, равный пяти процентам от стоимости полученного ими дара (п. 1 ст. 119 НК). Срок визита в налоговую и подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам подарили недвижимость.

Кому нельзя подарить жилую недвижимость?

Законодательство ограничивает перечень лиц, которые имеют право принимать в дар недвижимость и вообще дорогостоящие подарки (ст.575 ГК). И здесь нужно быть особо осмотрительным. Квартира, подаренная официальному лицу за оказанные им услуги, подлежит изъятию в пользу государства. Это распространяется на:

  • социальных работников (врачей, педагогов, сотрудников детских домов, домов престарелых и т.д.);
  • сотрудников образовательных учреждений (преподавателей институтов, университетов и т.д);
  • служащих государственных, муниципальных учреждений и работников Банка России.

Разумеется, ограничения распространяются на вышеперечисленных лиц, которые могут воспользоваться своим служебным положением в интересах дарителя. Если же эти люди являются родственниками собственника квартиры (что придется доказать документально!), данные указания законодательства можно проигнорировать.

О том, можно ли подарить квартиру обратно дарителю или другому лицу, читайте здесь.

Не торопитесь избавляться от дара

Прежде чем решиться на отчуждение подаренных квадратных метров, получше ознакомьтесь с действующим законодательством, чтобы не оказаться в должниках у государства. Лучшими помощниками в этом будут 32 глава ГК РФ и 119, 217 статьи НК РФ.