Особенности оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости

Ипотека под залог имеющейся недвижимости – одна из самых популярных программ банковского кредитования. С ее помощью потенциальный клиент может как оформить потребительский кредит, так и взять деньги на покупку другой квартиры или автомобиля.

Что такое ломбардная ипотека

Ипотека под залог земли и недвижимости на покупку квартиры или жилого дома имеет еще одно название – ломбардная.

Суть сводится к тому, что заемщик передает в обеспечение не приобретаемое за кредитные деньги имущество, а то, которым владеет на момент заключения сделки.

Очевидно, что воспользоваться подобной программой могут не все. Людям без квартиры или дома сложнее оформить такой кредит. Им могут помочь так называемые имущественные поручители – физ- или юрлица, предоставляющие в залог кредитору свою недвижимость, которая и станет гарантией выполнения обязательств перед банком. Как правило, имущественными поручителями выступают родители, которые помогают решить жилищную проблему своих детей, или другие родственники.

Стоит отметить, что при ипотечном кредитовании объектом залога является любое недвижимое имущество. Это может быть:

  • квартира;
  • жилой дом;
  • коммерческая недвижимость (офис, склад, производственные помещения и т.д.);
  • земельный участок.

Виды ипотечного кредитования

Банки заинтересованы в оформлении кредита под залог недвижимости. Эта форма обеспечения уступает по ликвидности вкладам, но намного лучше обычного поручительства или залога движимого имущества. Поэтому финансовые учреждения разрабатывают большое количество разных кредитных продуктов, где фигурирует в качестве обеспечения недвижимость. Ломбардную ипотеку оформляют на:

  • покупку дополнительного жилья;
  • приобретение земельного участка;
  • покупку нового или б/у автомобиля;
  • потребительские нужды (ремонт, учеба, лечение, путешествия и т.п.).

В зависимости от необходимости проверки целевого использования предоставленных средств ипотека под залог приобретаемого жилья бывает двух видов:

  • целевая;
  • нецелевая.

Целевые и нецелевые кредиты

Целевая ипотека – при которой кредитор предоставляет заемщику деньги на конкретные нужды. Цель фиксируется в кредитном договоре, и направить деньги на другие потребности заемщик не имеет права, иначе на него будут наложены штрафные санкции, к тому же банк может потребовать досрочное возвращение задолженности.

Чаще всего целевая ипотека используется для приобретения:

  • любых видов недвижимости;
  • б/у автомобилей.

Особенностями целевого займа являются:

  • безналичные характер – деньги перечисляются на счет продавца;
  • наличие договора купли-продажи.

Нецелевая ипотека, как правило, предусматривает удовлетворение потребительских нужд физлиц. Кроме того, что кредитор не контролирует, как именно потратит деньги заемщик, особенностями этого банковского продукта являются:

  • наличная форма – деньги клиент получает на руки через кассу банка или на платежную карту;
  • более высокая процентная ставка, чем по программам целевого финансирования;
  • полученные средства клиент не может использовать для бизнеса.

Требования к залогу

Далеко не всякую недвижимостью банк возьмет в обеспечение.

В низколиквидном имуществе кредитор не заинтересован.

Ведь в случае прекращения обслуживания долга заемщиком банку необходимо за счет продажи залоговой недвижимости покрыть свои убытки. Поэтому перед заключением кредитного договора сотрудниками финансового учреждения проводится проверка потенциального залога. Итак, недвижимый объект должен соответствовать следующим критериям:

  • расположение в черте города или в пригородной зоне;
  • наличие всех коммунальных коммуникаций (водопровода, электричества, газа, канализации);
  • удобный подъезд;
  • местонахождение недалеко от транспортной развязки;
  • наличие хотя бы косметического ремонта. Чем выше качество внутренней отделки, тем дороже могут оценить недвижимость;
  • не подпадает под снос и не нуждается в капитальном ремонте;
  • не относится к архитектурным памятникам;
  • в регионе местонахождения присутствует подразделение банка-кредитора.

Стоит также отметить, что кредитору более интересны объекты недвижимости, которые находятся в столице или больших городах, неподалеку от метро. Желательно, чтобы они размещались в новых домах, уже введенных в эксплуатацию, или новостройках.

Ипотека под залог земельного участка также имеется в арсенале финансовых учреждений. Однако последних не так много. Это связано со сложностью реализации земельных участков. Итак, финансовое учреждение рассмотрит в качестве залога участок, который соответствует следующим требованиям:

  • находится неподалеку от города (лучше в черте города);
  • ровной, прямоугольной формы, нерельефный и неболотистый;
  • подведены все коммуникации – газ, вода, электричество;
  • легко добраться в любое время суток, независимо от времени года;
  • удобный подъезд – как легковым, так и грузовым транспортом;
  • земля не используется для добычи ископаемых;
  • не находится на территории заповедной зоны.

Как узнать, подходит ли квартира для залога

Потенциальный заемщик перед походом в банк всегда знает, сколько денег он хочет взять взаймы. Если сумма небольшая, тогда вполне подойдет оформление кредитки или кредита с поручительством. Если же планируется взять большой кредит, важно сначала определить рыночную стоимость квартиры (потенциального предмета обеспечения) – может, ее реальная цена не позволит получить желаемую сумму.

Проще всего оценить стоимость квартиры, используя объявления в рубрике «Недвижимость» в интернете или газетах. Стоит учесть, что для сравнения цен нужно брать только те квартиры, которые находятся в том же доме, микрорайоне. Если же подходящих объявлений нет, можно поискать квартиры с такой же планировкой, но в других районах города. Сравнив цены, несложно приблизительно определить сумму кредита под данный залог.

Также потенциальному заемщику стоит учесть, что банк не возьмет в обеспечение квартиру:

  • без документально оформленной перепланировки;
  • без разрешения опекунских органов (при наличии права собственности несовершеннолетних);
  • если дом подлежит сносу или капитальному ремонту;
  • когда на квартиру наложен арест;
  • при других спорных случаях, если с документами что-то не в порядке.

Условия банков

Основное условие кредитования под залог недвижимости мы уже рассмотрели. Но, кроме этого, необходим соответствующий уровень платежеспособности заемщика. Размер среднемесячных доходов должен быть достаточным, чтобы своевременно вносить платежи по займу.

Стандартными требования к заемщику являются:

  • наличие российского гражданства;
  • минимальный трудовой стаж – 1 год;
  • проживание и регистрация в регионе присутствия подразделения кредитора;
  • отсутствие отрицательной кредитной истории.

Если потенциальный клиент соответствует всем вышеперечисленным критериям и имеет достаточный доход, он может претендовать на кредит под залог недвижимости. Эти кредитные программы характеризуются:

  • более низким уровнем процентных ставок, чем по займам под залог движимого имущества, поручительство или вообще без залога;
  • достаточно большим сроком кредитования – 15-20 лет и более;
  • наличием дополнительных расходов: услуги страховых компаний, независимого оценщика, регистратора, нотариуса. Причем страховку необходимо возобновлять ежегодно, пока не закроется кредит. В противном случае кредитор поднимет ставку на несколько пунктов;
  • зависимостью размера кредита от рыночной стоимости недвижимости;
  • отсутствием первоначального взноса, что дает возможность получить 100-процентное финансирование покупки;
  • одновременным оформлением обеспечения и кредитного договора, что позволяет заемщику претендовать на пониженную процентную ставку. Большинство кредиторов устанавливает повышенную процентную ставку до момента, пока клиент не переоформит на себя и не передаст в обеспечение приобретенную недвижимость.

Как определяется максимальный размер кредита

При подаче документов на оформление кредита под залог недвижимости стоит учесть, что всего два фактора влияют на максимальную сумму кредита:

  • среднемесячный уровень дохода заемщика;
  • рыночная стоимость недвижимости, которая будет выступать обеспечением.

Первый фактор определяется на основании справки о зарплате, а также других документов при наличии дополнительных источников дохода.

Как правило, банк утверждает потенциальному заемщику сумму кредита, по которой ежемесячный платеж составит около 50-60% от ежемесячного дохода.

Рыночная стоимость недвижимости также ограничивает размер финансирования. Чтобы узнать реальную цену будущего залога, банк требует проведение независимой экспертной оценки недвижимости.

Заемщикам не стоит надеяться, что соотношение суммы кредита и рыночной стоимости объекта залога будет 1:1. Все кредиторы при определении максимального размера финансирования используют еще корректирующие коэффициенты. Это делается с целью снизить риски в случае непогашения кредита в будущем, на случай, если придется продавать недвижимость. Ведь денег, полученных от принудительной реализации, должно хватить не только, чтобы закрыть основной долг, но и погасить все начисленные проценты, штрафы и судебные расходы.

При стандартных условиях кредитования и приемлемых рисках размер коэффициента составляет 15-25% от стоимости предмета ипотеки. То есть максимальная сумма кредита составляет 75-85% от суммы, которая указывается в отчете эксперта. Если же недвижимость менее ликвидна или больше риск непогашения долга, тогда размер коэффициента может достигать 50%.

Оформление

Наличие в собственности объекта недвижимости на момент подачи документов на кредит существенно упрощает процедуру предстоящей сделки:

  • заемщику не нужно искать квартиру или дом для обеспечения;
  • банк сразу может оценить недвижимость и определить максимальный размер финансирования;
  • предмет обеспечение оформляется в залог при заключении сделки.

Однако, чтобы оценить будущий предмет ипотеки, сотрудникам банка необходимо проанализировать документы на право собственности.

Необходимые документы

Для оформления в кредит недвижимости нужно, чтобы ипотекодатель представил в банк:

  • документы, подтверждающие право собственности – договор купли-продажи, дарения, мены, судебное решение и т.д.;
  • выписку из ЕГРН;
  • выписку из ЕГРП;
  • тех- или кадастровый паспорт;
  • отчет оценщика о реальной рыночной стоимости;
  • выписку из домовой книги;
  • нотариальное согласие супруги(а) на передачу недвижимости в залог.

Список документов не является полным – он может изменяться в зависимости от типа недвижимости и особенностей конкретной сделки.

Как погашать ипотеку

Каждому заемщику в соответствии с условиями договора необходимо ежемесячно вносить платежи. Проще всего это делать через кассу подразделений банка-кредитора или использовать пластиковую карту.

Также обычно финансовые учреждения, чтобы снизить вероятность появления просрочки, предоставляют возможность клиентам вносить платежи:

  • через свои банкоматы;
  • используя платежные терминалы;
  • через подразделения «Почты России»;
  • через другие банки.

Однако стоит учесть, что деньги, которые перечисляются из других банков, не сразу поступают на кредитный счет.

Какие банки оформляют кредиты под залог недвижимости

Ипотека под залог квартиры или дома не является редкостью. Такие кредитные продукты есть в арсенале практически всех банков. Однако перед подачей заявки потенциальному заемщику рекомендуется проанализировать и сравнить условия кредитования в разных финучреждениях. Обращать внимание следует на:

  • процентную ставку;
  • срок кредитования;
  • пакет документов;
  • наличие дополнительных комиссий и платежей;
  • возможные сложности с погашением.

В зависимости от этих условий и нужно выбирать себе банк. Самыми популярными кредиторами населения на сегодняшний день являются Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк, ДельтаКредит и другие.

Плюсы и минусы ломбардной ипотеки

Преимуществами кредитования под залог уже имеющейся недвижимости являются:

  • более низкие процентные ставки;
  • длительный срок кредитования;
  • возможность взять больше денег;
  • отсутствие необходимости в поручительстве.

Стоит упомянуть и о минусах подобных программ:

  • воспользоваться ими могут только граждане, у которых есть недвижимость, остальным соискателям займа нужно искать имущественного поручителя;
  • большое количество дополнительных платежей, что только увеличивает размер переплаты.

Если подытожить все вышесказанное, можно сделать вывод, что ипотека под залог недвижимости – кредитная программа, заслуживающая внимания заемщиков: можно получить большую сумму денег без проверки целевого использования по оптимальным условиям.

Под залог какой квартиры брать кредит? Ошибка ипотечного заемщика : Видео

Оформление недвижимости в обеспечение банку является обязательным условием ипотечного кредитования. Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке распространенная процедура оформления кредита.

Ипотечный кредит под залог жилья в Сбербанке

Для выдачи ипотеки Сбербанк потребует залог – обеспечением могут выступить не все объекты. В плане собственности имеющаяся недвижимость может быть любая, например родственников. Если в собственности нет недвижимости, то ввиду залога выступит приобретаемое жилье.

Условия ипотечного кредитования в Сбербанке

Сбербанк это одна из самых лидирующих финансовых организаций в стране. Ипотека в Сбербанке имеет свои преимущества:

  • надежность – заемщик может быть уверен в прозрачности сделки, так как Сбербанк занимает первое место по выдаче ипотеки;
  • можно использовать практически любой вид имеющейся собственности в качестве обеспечения;
  • широкий список льготных условий и государственных программ, благодаря которым заемщик может существенно снизить процент по займу.

Условия оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости практически не отличаются от оформления ипотеки на стандартных условиях.

  • срок кредитования до 30 лет;
  • процентная ставка от 12 %;
  • валюта ипотеки – рубли;
  • кредит предоставляется не более 80 % от оценочной рыночной стоимости залогового объекта.

Виды обеспечения для оформления ипотеки

Обеспечение ипотеки является основным условием её получения. Ввиду обязательства выступает имеющееся либо приобретаемое жильё. Таким образом, Сбербанк существенно уменьшает риск недобросовестности плательщика.

Для обеспечения можно использовать практически все виды имеющейся недвижимости: земельный участок, долевая собственность, загородный дом, квартира и т.д. Так же для обеспечения зачастую используют два вида объектов, например дом и земельный участок. Главное для Сбербанка это предоставление альтернативы и доказательство вашего финансового благосостояния.

Для доказательства банк потребует не только справки о доходах, но и первоначальный взнос. Это показывает Сбербанку, что заемщик умеет планировать свои расходы.

Объект обеспечения – приобретаемое жильё

Это классический и распространенный способ оформления ипотеки. Залогом выступает приобретаемая недвижимость, но ипотека под залог недвижимости в Сбербанке имеет свои преимущества и недостатки. Заемщику придется застраховать не только объект недвижимости, но и свою жизнь, что подразумевает траты.

Стоит отметить, что страхование мужчин при оформлении ипотеки обойдется дороже. Девушки и женщины до 35 лет оцениваются Сбербанком, как надежные и ответственные заемщики, поэтому и страховая премия существенно ниже.

Так же Сбербанк предъявляет жесткие требования к объекту обеспечения, если вы выбираете новостройку, то выбор будет ограничен только партнерами-застройщиками, если же вы приобретаете вторичное жильё, банк примет только экономически выгодное имущество, ввиду решения проблем по погашению основного долга.

Залог имеющейся недвижимости

В качестве обеспечения вы можете предоставить банку другой объект, как в личной собственности, так и других собственников. Залогом может выступить:

  • частный дом;
  • квартира;
  • коттедж;
  • гараж;
  • земельный надел.

Не все объекты можно предложить Сбербанку, как обеспечение. Рассмотрим более подробно, какую недвижимость банк считает неликвидной:

  • год постройки дома должен быть не старше 2019 года;
  • если квартира продавалась более 5 раз, у кредитора возникнут опасения с юридической точки зрения;
  • деревянные строения не подходят под залог;
  • Сбербанк не рассматривает «ветхое» жильё;
  • если жильё невозможно приватизировать;
  • долевая имеющаяся собственность рассматривается только в определенных случаях;
  • на объекте зарегистрированы: инвалиды, несовершеннолетние, военные и недееспособные лица.

Долевое жильё рассматривается Сбербанком индивидуально, обычно требуется либо переоформление, либо заявление от участника обще долевого объекта о том, что его доля так же будет находиться в залоге у банка. Конечно же, ни один собственник беспричинно не отдаст свою долю в залог, но это не значит, что юристы банка откажут в сделке.

Как таковая ипотека под залог имеющейся собственности в Сбербанке не выдается, Сбербанк выдает нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости. То есть заемщик сможет распорядиться деньгами на свое усмотрение. Преимуществом такого кредита является низкая процентная ставка. А банк охотнее выдает ипотеку, если залог признан более чем ликвидным.

Залог – земельный участок

Ввиду объекта обеспечения земельный участок не всегда охотно рассматривается банком. Реализация земельного участка весьма проблематична, поэтому Сбербанк тщательно проверяет документы и географию объекта. При одобрении банком предложенного залога, играют роль такие факторы как:

  • качество земли;
  • удаленность от инфраструктуры;
  • коммуникации;
  • назначение земли.

Документы для оформления ипотеки под залог имеющегося жилья

Сбор документов идентичен процедуре стандартного оформления ипотечного кредита:

  • анкетирование;
  • паспорт гражданина РФ;
  • доказательство финансового благополучия;
  • согласие супруга/супруги;
  • справка из органов опеки, если на объекте прописан несовершеннолетний ребенок;
  • документы собственности на объект обеспечения.

Оформление любого кредита предполагает сбор документов со стороны заемщика, когда оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости, потребуется дополнительная документация на объект залога.

  • оценочная процедура;
  • документ на право собственности;
  • если объект имеющейся недвижимости не является собственностью заемщика, необходима нотариально заверенная доверенность о передаче прав распоряжения объектом;
  • свидетельство о регистрации объекта.

Преимущества и недостатки ипотеки под залог имеющейся недвижимости

  1. Банк охотно идет на сделку в случае полного удовлетворения ликвидностью объекта.
  2. Нецелевой кредит можно использовать не только на приобретение жилья.
  3. Объектом обеспечения выступает недвижимость, как в личной собственности, так и сторонних лиц.
  4. Необязателен первоначальный взнос, единственное условие, это то, что Сбербанк сможет одобрить кредит не более 80 % от оценочной стоимости.
  5. Широкий список льготных и спецпредложений для зарплатных клиентов, пенсионеров, молодых семей.

К недостаткам можно отнести:

  1. Обязательное страхование объекта обеспечения и жизни заемщика.
  2. Высокие предъявляемые требования к объекту;
  3. Более высокая процентная ставка, но в сравнении с обычным потребительским кредитом, оно существенно меньше.

Подведем итоги

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке выгодна тем, что можно использовать денежные средства по усмотрению. Но даже несмотря на это, граждане охотнее приобретают вторую недвижимость именно по данной схеме.

Заём выдается в большинстве случаев, единственной причиной отказа в банке может послужить плохая кредитная история, по всем остальным параметрам Сбербанк охотно идет на сделку, и за короткий срок оформляет кредит.

Ипотека под залог квартиры